Sie können eine vermietete Wohnung verkaufen, ohne dass der Mieter ausziehen muss. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Dieser Beitrag zeigt, was das für Recht, Preis, Käufersuche und Ihre Vorbereitung bedeutet.
Kann ich meine vermietete Wohnung jederzeit verkaufen?
Grundsätzlich ja: Das Mietverhältnis steht dem Verkauf nicht im Weg. Sie müssen die Wohnung nicht räumen lassen und auch nicht auf das Ende des Mietvertrags warten. Der Mieter bleibt in der Wohnung, der Käufer tritt an Ihre Stelle.
In der Praxis entscheidet daher weniger das „Ob“ als das „Wie“. Käufer kalkulieren mit der Miete, mit der Dauer des Mietverhältnisses und mit dem Zustand der Wohnung. Je sauberer Sie diese Punkte belegen, desto ruhiger verläuft die Vermarktung.
Über mögliche Steuerfolgen sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater sprechen. Sie hängen vom Einzelfall ab.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für Sie und den Mieter?
Der Grundsatz heißt: Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen, und zwar zu den gleichen Konditionen wie bisher, so die Sparkasse. Miethöhe, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben also bestehen.
Für den Mieter ist das ein Schutz. Der Käufer kann nicht grundlos kündigen. Er kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder enge Familienangehörige die Wohnung nachweislich selbst beziehen wollen.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Mietvertrag ist Teil dessen, was Sie verkaufen. Käufer wollen ihn deshalb vollständig kennen, bevor sie sich entscheiden.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nicht automatisch. Ein Vorkaufsrecht besteht laut Sparkasse unter bestimmten Umständen: wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, das erst nach Abschluss des bestehenden Mietvertrags in Wohneigentum aufgeteilt wurde.
Prüfen Sie deshalb vor dem Start der Vermarktung, wann Ihr Mieter eingezogen ist und wann das Haus aufgeteilt wurde. Die Teilungserklärung und der Mietvertrag geben darüber Auskunft.
Trifft das Vorkaufsrecht zu, sollte der Notar den Ablauf kennen, bevor ein Kaufvertrag aufgesetzt wird. Im Zweifel lassen Sie den Fall von einem Fachanwalt oder dem Mieterverein einordnen.
Wie wirkt sich der Mietvertrag auf den Preis aus?
Bei einer vermieteten Wohnung zählt für Käufer nicht der Wohnwert, sondern der Ertragswert. Das schreibt die Sparkasse. Es geht also um die Frage, welche Rendite die Wohnung dauerhaft bringt.
Der Preis hängt vor allem von diesen Punkten ab:
- Höhe der Kaltmiete im Vergleich zur ortsüblichen Miete
- Lage und Zustand der Wohnung
- Dauer und Art des Mietvertrags
- Zahlungsverhalten des Mieters und offene Instandhaltung
Eine feste Prozentzahl, um die eine vermietete Wohnung günstiger ist als eine leere, lässt sich seriös nicht nennen. Eine Wertermittlung mit Vergleichs- und Ertragswertverfahren zeigt, was in Ihrem Fall realistisch ist. Mehr zur Preisfindung finden Sie auf der Seite zur Immobilienbewertung.
Wer kauft vermietete Wohnungen?
Drei Gruppen kommen in Frage, und jede fragt anderes nach.
- Kapitalanleger: Sie rechnen mit Miete, Rücklagen und Verwaltung. Sie wollen Mietvertrag, Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen sehen.
- Eigennutzer: Sie kaufen, um selbst einzuziehen, und könnten Eigenbedarf geltend machen. Für sie zählt, wie lange der Mietvertrag nachweislich Bestand hat.
- Der Mieter selbst: Er kennt die Wohnung und kann der naheliegende Käufer sein, auch wenn kein Vorkaufsrecht besteht.
Sprechen Sie die Gruppen im Exposé gezielt an. Wer Kapitalanleger erreichen will, braucht Zahlen zur Miete. Eigennutzer brauchen ehrliche Angaben zum Mietverhältnis.
Checkliste: Unterlagen und Exposé bei bestehendem Mietvertrag
Wer vollständig vorbereitet ist, verkürzt Rückfragen. Legen Sie bereit:
- Mietvertrag samt Nachträgen und Mieterhöhungen
- Nachweise zur Kaltmiete und zur Mietkaution
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Energieausweis und Grundriss
Wie Sie die Wohnung Interessenten präsentieren, lässt sich mit Ihrem Mieter abstimmen, damit der Alltag dort möglichst wenig gestört wird. Mehr dazu auf der Seite zum Immobilienverkauf.
Informieren Sie den Mieter früh und persönlich. Besichtigungen müssen laut Sparkasse mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden und zu angemessenen Tageszeiten stattfinden. Ein freundlicher Umgang hilft, denn der Zustand der Wohnung beim Termin beeinflusst den Eindruck.
Vermietete Wohnung verkaufen oder Verkauf mit Rückmietung?
Wer selbst in der Wohnung lebt und dennoch verkaufen will, für den kommt ein Verkauf mit Rückmietung in Frage. Dabei wird mit dem Käufer ein Mietvertrag geschlossen. Welche Folgen das für eine Eigenbedarfskündigung hat, erklärt die Verbraucherzentrale; lassen Sie Ihren Fall im Einzelfall prüfen.
Für Eigentümer mit Mieter gilt das nicht, es ist aber ein Hinweis, wie stark der Mietvertrag Käufer beruhigt oder abschreckt. Ein langjähriges, ungestörtes Mietverhältnis ist für Anleger ein Argument.
Beim Timing kommt es auf Ihre Lage an: Ist der Mietvertrag frisch und die Miete angepasst, wirkt das positiv. Bei großem Sanierungsbedarf lohnt sich vorher eine Kostenschätzung. Wenn das Haus mehrere Wohnungen umfasst, passt eventuell die Seite zum Mehrfamilienhaus verkaufen.
Häufige Fragen
Darf der Käufer dem Mieter kündigen?
Nicht ohne Grund. Der Käufer kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder enge Familienangehörige die Wohnung nachweislich selbst nutzen möchten. Ob eine Kündigung im Einzelfall wirksam wäre, klärt der Mieterverein oder ein Fachanwalt.
Wie oft darf ich Besichtigungen bei vermieteter Wohnung machen?
Eine feste Zahl nennt die Quelle nicht. Termine müssen mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden und zu angemessenen Tageszeiten liegen. Bündeln Sie Termine, um den Mieter zu schonen.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Das ist sinnvoll und in der Praxis unvermeidbar, weil Besichtigungen angekündigt werden müssen. Ein frühes, persönliches Gespräch verhindert Misstrauen. Der Käufer tritt später in den Mietvertrag ein, der Mieter bekommt dann einen neuen Ansprechpartner.
Vermietete Wohnung mit Michael Lindenmayer Immobilien verkaufen
Ich begleite Eigentümer im Raum Stuttgart, Esslingen und auf den Fildern persönlich. Als Immobilienmakler berate ich Sie bei der Vermarktung Ihrer vermieteten Wohnung. Beim Erstgespräch und der Wertermittlung vor Ort geht es um den Ertragswert und um Ihren Mietvertrag.
Michael Lindenmayer Immobilien
Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten, erreichen Sie mich über meine Kontaktseite. Das Erstgespräch ist kostenlos. Allgemeine Hinweise finden Sie auch auf der Seite zum Wohnungsverkauf.
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