Wie lange der Hausverkauf insgesamt dauert, lässt sich nicht mit einer festen Zahl sagen: Entscheidend sind Vorbereitung, Preis und Käufer. Der Weg vom Entschluss bis zum Geldeingang besteht aus drei Phasen, und die Vermarktung ist meist die am stärksten schwankende. Hier sehen Sie, was in jeder Phase passiert und wo Sie selbst Zeit gewinnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hausverkauf hat drei Phasen: Vorbereitung, Vermarktung bis zum Notartermin, Abwicklung bis zum Geldeingang.
- Am meisten Zeit kostet meist die Vermarktung, vor allem bei einem unpassenden Preis.
- Nach dem Notartermin fließt das Geld erst, wenn die Voraussetzungen im Kaufvertrag erfüllt sind.
- Vollständige Unterlagen und ein realistischer Preis verkürzen den Verkauf am zuverlässigsten.
Wie lange dauert ein Hausverkauf insgesamt?
Eine verlässliche Gesamtdauer gibt es nicht, weil jedes Haus und jeder Käufer anders ist. Ein gut vorbereitetes Haus zu einem marktgerechten Preis findet schneller einen Käufer als ein Objekt, das zu teuer startet oder dem Unterlagen fehlen. Lesen Sie Durchschnittswerte aus Ratgebern deshalb als grobe Orientierung, nicht als Zusage.
Hilfreicher ist der Blick auf die Reihenfolge. Jede Phase hat eigene Stellschrauben: In Vorbereitung und Vermarktung haben Sie als Eigentümer direkten Einfluss, die Abwicklung liegt weitgehend bei Notariat, Bank und Käufer.
- Vorbereitung: Unterlagen sammeln, Wert ermitteln, Exposé und Fotos erstellen
- Vermarktung: Interessenten, Besichtigungen, Preisverhandlung, Entscheidung für einen Käufer
- Abwicklung: Kaufvertrag beim Notariat, Eintragungen im Grundbuch, Kaufpreiszahlung
Wer den Hausverkauf zeitlich plant, rechnet am besten rückwärts: Wann soll das Geld da sein, und was muss davor erledigt sein?
Was passiert in den einzelnen Phasen des Hausverkaufs?
In der Vorbereitung klären Sie, was das Haus wert ist und welche Unterlagen ein Käufer sehen will. Eine Wertermittlung nach anerkannten Verfahren, etwa dem Vergleichs- und dem Ertragswertverfahren, gibt dem Preis eine nachvollziehbare Grundlage. Auch Exposé, Fotos und Besichtigungstermine entstehen in dieser Zeit.
In der Vermarktung melden sich Interessenten, es folgen Besichtigungen und Gespräche über den Preis. Hier entscheidet sich, ob der Verkauf zügig läuft. Ein ansprechendes Exposé mit guten Fotos und 360°-Besichtigungen kann die erste Auswahl der Interessenten erleichtern, weil sich viele das Haus vorab in Ruhe ansehen.
Den Kaufvertrag erstellt und beurkundet das Notariat. Beide Seiten bekommen den Entwurf vorab und sollten ihn in Ruhe lesen. Wer erst am Termin zum ersten Mal Fragen stellt, riskiert einen zweiten Termin.
Danach beginnt die Abwicklung: Das Notariat veranlasst die nötigen Eintragungen im Grundbuch, etwa die Auflassungsvormerkung für den Käufer, und holt erforderliche Bestätigungen ein. Erst danach wird der Kaufpreis fällig.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geldeingang?
Nach der Beurkundung zahlt der Käufer nicht sofort. Im Kaufvertrag steht, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig wird; meist gehört dazu die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Wann diese Schritte erledigt sind, hängt vom Notariat und von den Behörden ab. Das Notariat teilt dem Käufer mit, wenn die Zahlung fällig ist.
Ein zweiter Faktor ist die Finanzierung des Käufers. Hat die Bank die Darlehenszusage noch nicht vollständig abgeschlossen oder fehlen ihr Unterlagen, verzögert sich die Auszahlung. Fragen Sie deshalb schon bei den Verhandlungen, ob eine Finanzierungsbestätigung vorliegt.
Für Käufer kann es ebenfalls teuer werden: Banken können laut Verbraucherzentrale nach einer gewissen Zeit Bereitstellungszinsen für ein zugesagtes, aber nicht abgerufenes Darlehen verlangen. Fragen Sie den Käufer deshalb, wann seine Bank auszahlt.
Liegt noch eine Grundschuld auf dem Haus, sollte die Ablösung mit Ihrer Bank früh geklärt sein, damit die Löschung den Ablauf nicht aufhält. Einzelheiten dazu gehören in die Beratung durch Notariat und Bank.
Was beeinflusst die Verkaufsdauer am stärksten?
Am stärksten wirkt der Angebotspreis. Liegt er deutlich über dem, was der Markt zahlt, bleiben Anfragen aus oder Käufer verhandeln hart, und das Haus steht lange im Angebot. Eine fundierte Wertermittlung vor dem Start beugt dem vor, und im Beitrag zum Energetischen Sanierungsstau beim Hausverkauf sehen Sie, wie Sanierungsbedarf den Preis und die Verhandlung beeinflussen kann.
Auch Zustand und Unterlagen spielen eine Rolle. Fehlen Grundbuchauszug, Pläne oder Energieausweis, stockt die Anfrage eines ernsthaften Käufers oder seiner Bank. Wer die Papiere vor dem Start sammelt, spart Wochen an Rückfragen.
Die Vermarktung entscheidet, wer das Haus überhaupt sieht. Gute Fotos, ein vollständiges Exposé und gut organisierte Besichtigungen erreichen mehr passende Interessenten.
Schließlich zählt die Eigentümersituation. Bei Scheidung oder Erbengemeinschaft müssen mehrere Personen zustimmen, und das kann den Ablauf verlängern. Klären Sie früh, wer entscheidet und unterschreibt.
Verkürzt ein Makler die Verkaufsdauer?
Ein Makler kann die Vermarktungsphase straffen, weil er Exposé, Fotos, Besichtigungen und Interessentenauswahl übernimmt. Wer sonst neben dem Beruf Termine koordiniert, braucht dafür oft deutlich länger. Wie viel Zeit es im Einzelfall spart, hängt von Objekt, Preis und Marktlage ab.
Besonders hilfreich ist die Vorauswahl. Nicht jeder Interessent ist finanziell bereit oder hat eine Bankzusage. Wer das vor der Besichtigung klärt, vermeidet Termine ohne Aussicht auf einen Abschluss und schützt zugleich Ihre Privatsphäre.
Grenzen gibt es auch: Ein Makler kann einen überhöhten Preis nicht ausgleichen, und die Zeit beim Notariat und bei der Bank bleibt davon unberührt. Wie sich die Optionen vergleichen, lesen Sie auf der Seite zum Immobilienverkauf mit Ablauf und Wertermittlung.
Checkliste: So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen beim Hausverkauf
Die häufigsten Bremsen sind ein zu hoher Startpreis, fehlende Unterlagen, nicht abgestimmte Eigentümer und unklare Finanzierung der Käufer. Alle vier lassen sich vor dem Start beheben. Die folgende Liste hilft beim Abhaken:
- Wert des Hauses ermitteln lassen und Preis daran ausrichten
- Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen zusammenstellen
- Bei mehreren Eigentümern klären, wer verhandelt und unterschreiben darf
- Bestehende Grundschuld und Ablösung mit der Bank besprechen
- Fotos und Exposé erst erstellen, wenn das Haus aufgeräumt und vorbereitet ist
- Interessenten nach einer Finanzierungsbestätigung fragen
- Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin in Ruhe lesen und Fragen vorab klären
So kommen Sie mit weniger Rückfragen und weniger Terminen durch die drei Phasen.
Häufige Fragen
Wann kommt das Geld nach dem Verkauf an?
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Überweisung erfolgt dann durch den Käufer, oft über dessen Bank. Den genauen Termin teilt das Notariat mit.
Was kostet es Käufer, wenn sich die Zahlung hinzieht?
Die Höhe der Bereitstellungszinsen hängt vom Darlehensvertrag des Käufers ab und ist von Bank zu Bank verschieden. Das betrifft den Käufer, nicht Sie als Verkäufer. Der Käufer sollte die Konditionen deshalb vor der Beurkundung mit seiner Bank klären.
Kann ich das Haus schon vor dem Notartermin vermarkten, wenn Unterlagen fehlen?
Ja, die Vermarktung kann beginnen, während Sie fehlende Papiere wie Grundbuchauszug oder Energieausweis besorgen. Ernsthafte Interessenten und deren Banken fragen diese Unterlagen aber früh an. Besorgen Sie sie deshalb parallel.
Gilt der Zeitplan auch für Wohnungen?
Die Phasen sind dieselben: Vorbereitung, Vermarktung und Abwicklung. Bei Eigentumswohnungen kommen meist weitere Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, die rechtzeitig angefordert werden sollten.
Hausverkauf auf den Fildern mit Michael Lindenmayer besprechen
Wenn Sie ein Haus im Raum Stuttgart, Esslingen oder auf den Fildern verkaufen möchten, begleite ich Sie persönlich durch alle drei Phasen. Als inhabergeführtes Büro arbeite ich ohne großes Team, Sie haben also einen festen Ansprechpartner. Ich bin seit 1994 als Immobilienmakler tätig und kenne den regionalen Markt.
Michael Lindenmayer Immobilien
Das Erstgespräch und die Wertermittlung vor Ort sind kostenlos. Mehr zum Vorgehen finden Sie auf meiner Seite Haus verkaufen. Wenn Sie Fragen haben, schreiben oder rufen Sie mich gern über die Kontaktseite an.
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